מיסוי מקרקעין בישראל
כל מה שצריך לדעת על היטל השבחה, מס שבח ומס רכישה - מידע שיחסוך לכם עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים בעסקאות נדל"ן
שלושת המיסים שחייבים להכיר
הבנה מעמיקה של מערכת המיסוי תאפשר לכם לתכנן נכון ולחסוך בגדול
היטל השבחה - 50% מעליית השווי במועד הקובע
היטל השבחה הוא תשלום חובה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כאשר שווי הנכס עולה בעקבות החלטות תכנוןכמו אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), מתן הקלה או שימוש חורג.
שיעור ההיטל הוא 50% מעליית השווי, אך הידיעה המשמחת היא שניתן להפחית אותו משמעותית באמצעות ערעור מקצועי.
- קבלת היתר בנייה לניצול זכויות מתוכנית חדשה
- מכירת נכס עם זכויות שלא נוצלו
- הגשת בקשה להערכת שומה מרצון
(שווי המקרקעין במצב החדש − שוויים במצב הקודם, ליום אישור התוכנית / ההקלה / השימוש החורג) × 50%החישוב משווה בין שווי המקרקעין במצב החדש לשוויים במצב הקודם במועד אישור התוכנית, ההקלה או השימוש החורג.
- דירה יחידה
פטור מלא עד 5,008,000 ₪ (בתוקף 1.1.2025–31.12.2027)
- תקופת בעלות
המוכר בעל הזכות בדירה 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים, ולא מכר דירה אחרת בפטור זה ב-18 החודשים שקדמו למכירה. אין דרישת מגורים בפועל.
- הורשה
פטור במקרים מסוימים של ירושה מקרוב משפחה
שינויים ב-2025
תוספת מס של 2% על רווחי הון מעל 721,560 ₪ לשנה. המס הנוסף על בעלי הכנסות גבוהות עולה ל-5% (3% קיימים + 2% חדשים).
מס שבח על השבח הריאלי
מס שבח מקרקעין הוא מס על השבח הריאלי ממכירת זכות במקרקעין. שיעור המס ליחיד על שבח ריאלי שנצבר מ-1.1.2012 הוא 25%, אך ישנם פטורים והקלות משמעותיות.
החישוב מבוסס על הפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המתואם למדד, בניכוי הוצאות מוכרות כמו שיפוצים, עמלות ועוד.
על תקופות קודמות חלים שיעורים אחרים (עד 47%); על חברה חל שיעור של 23%, ובנוסף ייתכן מס יסף.
חישוב מס שבח פשוט
מס רכישה - מדרגות לפי רוכש
מס רכישה משולם על ידי הרוכש ונקבע לפי שווי הנכס וסוג הרוכש
* שיעורים אלה חלים גם על תושבי חוץ
* ההטבה לרוכש הזכאי למעמד עולה החלה ברכישות מ-16.1.2025 עד 15.1.2028. תקופת הזכאות: משנה לפני העלייה ועד 7 שנים אחריה.
סיכום מיסי המקרקעין
טבלה מקיפה לעיון מהיר
אפשר לגלול לרוחב כדי לצפות בכל העמודות
| סוג המס | שיעור | מי משלם | מתי |
|---|---|---|---|
| היטל השבחה | 50% מעליית השווי | בעל הנכס | מכירה / היתר בנייה |
| מס שבח | 25% – שיעור מס שבח ליחיד על שבח ריאלי מ-1.1.2012 | המוכר | מכירת נכס |
| מס רכישה | 0-10% (מדורג) | הרוכש | רכישת נכס |
מקור: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026
חשוב לדעת: קיימים היבטים מיסויים נוספים, בהם פטורים (כגון 49ז, חישוב לינארי), קיזוזים, מע״מ, מס הכנסה, התחדשות עירונית והיבטים ייחודיים לעסקה שלכם. לקבלת בחינה מותאמת וייעוץ אישי, צרו קשר.
ליצירת קשר וייעוץ אישיהיטל השבחה
מס שבח
מס רכישה
מיסוי כללי ורגולציה
למה לעבוד איתי במיסוי מקרקעין?
בעסקאות חשובות, למידע יש חשיבות מכרעת. אני אוודא שיש לך את כל המידע לקבל החלטה איכותית.
מומחיות מוכחת
ניסיון רב שנים בהצלחות מול רשויות המס ושמאים מכריעים
הפחתות משמעותיות
שיעור הצלחה גבוה בהפחתת היטלי השבחה ומיסים
מענה מהיר
הערכות שווי וחוות דעת בזמנים קצרים
ליווי מלא
מהערכה ראשונית ועד לסיום התהליך מול הרשויות
קרא גם בעמודים קשורים
הישאר מעודכן בכל השינויים החקיקתיים והחדשות החשובות
רוצים לחסוך במיסים? בואו נדבר
ייעוץ ראשוני ללא התחייבות - נבדוק יחד את הפוטנציאל לחיסכון בעסקה שלכם
